Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerinin hangi haklara sahip olduğu, riskli yapı kararına nasıl itiraz edilebileceği, maliklerin anlaşamaması halinde ne olacağı ve “yüzde 50+1” olarak bilinen salt çoğunluk kuralının nasıl uygulandığı en çok merak edilen konular arasında yer alıyor. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm sürecinde maliklerin önemli hakları bulunurken, bazı aşamalarda sürelerin kaçırılması arsa payının satışına kadar uzanan sonuçlar doğurabiliyor.
Türkiye’de kentsel dönüşümün temel hukuki dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturuyor. Kanunun amacı, afet riski taşıyan alanlarda ve riskli yapılarda daha güvenli yaşam alanlarının oluşturulmasını sağlamak. Ancak uygulama yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değil; mülkiyet hakkı, arsa payı, çoğunluk kararları, pay satışı, tebligatlar, kira yardımları ve dava hakları açısından önemli hukuki sonuçlar doğuruyor.
2026 itibarıyla özellikle malik kararlarının alınması konusunda önemli bir değişiklik bulunuyor: Eskiden dönüşüm kararlarında sıkça kullanılan üçte iki çoğunluk sistemi yerine artık hisseler bakımından salt çoğunluk, yani yüzde 50’yi aşan pay çoğunluğu esas alınıyor. Ayrıca Şubat 2026’da yapılan düzenlemeyle maliklerin yeni yapılaşmaya ilişkin karar almadan önce toplantı yapmasına yönelik usuller daha ayrıntılı hale getirildi.
Kentsel dönüşüm süreci nasıl başlıyor?
Bir yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm sürecine girebilmesi için en yaygın yöntem riskli yapı tespiti yapılmasıdır.
Riskli yapı tespiti için binadaki bütün maliklerin birlikte hareket etmesi gerekmiyor. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardan riskli yapı tespiti talep edebiliyor.
Riskli yapı tespitinin masrafı, genel uygulamada başvuruyu yapan malik veya malikler tarafından karşılanıyor. Hazırlanan rapor yetkili idare tarafından incelendikten sonra uygun bulunursa taşınmazın tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işleniyor.
Bu nedenle bir apartmanda tek bir malik dahi süreci başlatabilir. Diğer maliklerin başlangıç aşamasında onay vermesi zorunlu değildir.
Riskli yapı kararına malik itiraz edebilir mi?
Evet. Riskli yapı tespitine karşı mülk sahibinin itiraz hakkı bulunuyor.
Güncel uygulamaya göre riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılıyor, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılıyor ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan ediliyor. İşlem, muhtarlık ilanının son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılıyor.
Malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devredilmişse ilgili idareye itiraz edebiliyor.
İtiraz, yedi kişilik teknik heyet tarafından değerlendiriliyor. Heyette üniversitelerden gelen dört uzman ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinden üç uzman bulunuyor.
Bu süre özellikle önemli. Çünkü riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra sürecin yıkım ve yeniden yapım aşamasına geçmesi mümkün hale geliyor.
Riskli yapı kesinleşirse bina hemen yıkılır mı?
Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından maliklere ve yapıda yaşayanlara tahliye ve yıkım için süre veriliyor.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre bu süre 90 günden fazla olamıyor. Süre içinde bina tahliye edilip malikler tarafından yıktırılmazsa idare tarafından yıkım süreci başlatılabiliyor.
Gerektiğinde elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması da talep edilebiliyor.
Yapının malik tarafından yıktırılmaması halinde tahliye ve yıkım kamu eliyle gerçekleştirilebiliyor; ortaya çıkan masraflar ise maliklerden arsa payları oranında tahsil edilebiliyor.
Dolayısıyla riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, yalnızca “yenileme tavsiyesi” niteliğinde bir karar değil. Kanunda öngörülen şartlar gerçekleştiğinde tahliye ve yıkım zorunluluğuna dönüşebiliyor.
Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 kuralı nedir?
Kentsel dönüşüm hukukunda son yıllardaki en önemli değişikliklerden biri malikler arasındaki karar alma oranının düşürülmesi oldu.
Riskli yapı kesinleştikten sonra taşınmazın yeniden değerlendirilmesi konusunda maliklerin tamamının anlaşması tercih edilmekle birlikte, oybirliği zorunlu değil.
Malikler;
- yeni bina yapılması,
- müteahhitle anlaşılması,
- kat karşılığı veya başka bir model uygulanması,
- ifraz veya tevhit yapılması,
- yeniden yapılaşmayla bağlantılı bazı izin ve ruhsat işlemleri konusunda arsa payları dikkate alınarak salt çoğunlukla karar verebiliyor.
Buradaki önemli nokta kişi sayısı değil, arsa payıdır.
Örneğin 10 daireli bir binada her malik aynı arsa payına sahip değilse “6 kişinin evet demesi” tek başına yeterli anlamına gelmeyebilir. Hesaplama maliklerin sahip olduğu hisseler üzerinden yapılır.
2026’da kentsel dönüşüm toplantısı zorunlu hale geldi
4 Şubat 2026 tarihinde yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle maliklerin karar alma sürecine ilişkin prosedür daha ayrıntılı hale getirildi.
Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerden birinin istemi üzerine yeni uygulamanın belirlenmesi için toplantı yapılabiliyor. Toplantının, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğuyla gerçekleştirilmesi ve kararın yine hisseler bakımından en az salt çoğunlukla alınması gerekiyor. Karar tutanak altına alınarak imzalanıyor.
Düzenlemenin amacı; maliklerin karar alınmadan önce bilgilendirilmesi, tekliflerin tartışılması ve karar sürecinin daha şeffaf hale getirilmesi olarak açıklanıyor.
Salt çoğunluğa katılmayan malikin hakkı ne oluyor?
Kentsel dönüşümde en kritik hukuki konulardan biri burası.
Salt çoğunluk belirli bir proje veya sözleşme üzerinde anlaşır ancak bazı malikler bu karara katılmazsa, çoğunluğun aldığı karar ve anlaşma şartları karşı çıkan maliklere bildirilir.
Bildirim noter yoluyla yapılabileceği gibi belirli şartlarda muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek de gerçekleştirilebiliyor. Tapuya elektronik posta adresini bildirenlere elektronik posta yoluyla da bildirim yapılabiliyor.
Karara katılmayan malik teklif üzerinde anlaşmazsa veya mevzuatta öngörülen süreç içerisinde kabul etmezse, o malikin arsa payının açık artırma yoluyla satılması gündeme gelebiliyor.
Bu nedenle “Ben imzalamazsam bina yapılamaz” düşüncesi mevcut hukuk düzeninde doğru değil.
Anlaşmayan malikin hissesi kime satılır?
Karara katılmayan malikin payı doğrudan herhangi bir üçüncü kişiye devredilmiyor.
Mevzuatta öngörülen usule göre satış işlemi açık artırma yöntemiyle gerçekleştiriliyor ve ilk aşamada anlaşan diğer paydaşların satın alma imkânı bulunuyor. Satış sürecinin ilgili kamu birimi tarafından yürütülmesi gerekiyor.
Satış öncesinde taşınmazın değeri belirleniyor. Özellikle bu aşamada arsa payının gerçek değeri, değerleme yöntemi ve çoğunluğun kabul ettiği projenin malikler arasında oluşturduğu paylaşım büyük önem taşıyor.
Anayasa Mahkemesi de kentsel dönüşüm uygulamalarının mülkiyet hakkına etkisini çeşitli kararlarında değerlendirdi. Mahkeme, bir kentsel dönüşüm uyuşmazlığında maliklerin paylaşım modeline ilişkin itirazlarının etkili biçimde incelenmemesini mülkiyet hakkı ve etkili başvuru hakkı açısından ihlal olarak değerlendirdi.
Bu nedenle çoğunluk kararının bulunması, alınan her kararın otomatik olarak hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.
Mülk sahibi müteahhitle yapılan sözleşmeye itiraz edebilir mi?
Malikler açısından en büyük risklerden biri yalnızca binanın riskli olup olmadığı değil, müteahhit sözleşmesinin içeriğidir.
Yeni projede; mevcut dairenin konumu, yeni bağımsız bölümün metrekaresi, katı, cephesi, arsa payı, teslim tarihi, kira ödemesi, gecikme cezası, teminat ve inşaat kalitesi açık şekilde düzenlenmelidir.
Çünkü müteahhit seçimi ve maliklerle yüklenici arasında imzalanan sözleşmeler büyük ölçüde özel hukuk ilişkisi niteliğindedir. İdare, sözleşmede vaat edilen metrekarenin verilmemesi veya müteahhidin sözleşme hükümlerini ihlal etmesi gibi her uyuşmazlığı doğrudan çözmez.
Bu nedenle sözleşmeye yalnızca “kaç metrekare daire veriliyor?” açısından değil, teslim ve teminat hükümleri bakımından da bakılması gerekir.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?
Kentsel dönüşüm projelerinde karşılaşılan önemli sorunlardan biri de yüklenicinin işi tamamlamamasıdır.
Mevzuatta belirli şartlar altında maliklere sözleşmenin feshedilmesine yönelik imkânlar tanınmıştır. Özellikle yeni yapının yapımına uzun süre başlanmaması veya inşaat faaliyetinin belirli süre boyunca fiilen durması gibi durumlarda fesih prosedürü gündeme gelebilir.
Bununla birlikte her sözleşmenin ve projenin hukuki durumu farklıdır. Bu nedenle gecikme yaşanmadan önce sözleşmede teminat mektubu, cezai şart, teslim tarihi ve fesih hükümlerinin açık biçimde düzenlenmesi malik açısından çok daha güçlü koruma sağlar.
Kentsel dönüşümde kira yardımı alınabilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamında tahliye edilen yapılardaki hak sahipleri için çeşitli mali destek mekanizmaları bulunuyor.
Şartları sağlayan maliklere geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilmesi ya da kira yardımı sağlanabilmesi mümkün. Yardım tutarları ve başvuru koşulları dönemsel olarak değiştiğinden başvuru tarihinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel kira yardımı kılavuzunun kontrol edilmesi gerekiyor.
Ayrıca 6306 kapsamında yapılacak yapım, edinme veya güçlendirme işlemleri için anlaşmalı bankalardan kullanılan kredilerde faiz desteği uygulanabilen finansman modelleri bulunuyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, faiz destekli kredi kapsamında protokol imzalayan bankaların listesini de yayımlıyor.
Kentsel dönüşümde vergi ve harç avantajları var mı?
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan bazı işlemler için çeşitli mali muafiyetler sağlanabiliyor.
Uygulamanın niteliğine ve şartlarına göre tapu harcı, noter harcı, damga vergisi, belediye harçları ve bazı döner sermaye ücretlerinde istisna veya muafiyet gündeme gelebiliyor.
Ancak her satış veya yeni konut işleminin otomatik olarak tüm vergi ve harçlardan muaf olduğu düşünülmemeli. İşlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığı ve muafiyet şartlarını karşılayıp karşılamadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Güçlendirme yapılabilir mi, yoksa riskli bina mutlaka yıkılmak zorunda mı?
Her riskli binanın mutlaka yıkılıp sıfırdan yapılması gerektiği düşüncesi de tam olarak doğru değil.
Teknik açıdan mümkün olması ve mevzuattaki koşulların yerine getirilmesi halinde bazı yapıların güçlendirilmesi mümkün olabilir.
Güçlendirme işlemi tamamlandıktan ve gerekli teknik şartların yerine getirildiği belgelendikten sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili idareye başvurulabiliyor.
Ancak binanın güçlendirilmeye uygun olup olmadığı yalnızca maliklerin tercihine göre belirlenmez; teknik değerlendirme ve gerekli ruhsat süreçleri önem taşır.
“Rezerv yapı alanı” ile riskli yapı aynı şey mi?
Hayır.
Kentsel dönüşüm hukukunda üç kavramın birbirine karıştırılmaması gerekir:
Riskli yapı, teknik inceleme sonucunda ekonomik ömrünü tamamladığı veya ağır hasar ya da yıkılma riski taşıdığı belirlenen yapıyı ifade eder.
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski bulunan ve mevzuat çerçevesinde ilan edilen alanı ifade eder.
Rezerv yapı alanı ise kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere mevzuata göre belirlenen alanlardır.
Bu alanlardaki uygulama prosedürleri ile tek bir binanın riskli yapı olarak dönüştürülmesi aynı hukuki süreç değildir.
Çok riskli alanlarda 6/A uygulaması nedir?
6306 sayılı Kanun’un 6/A maddesi, olağan riskli yapı prosedüründen daha hızlı ve istisnai bir uygulama içeriyor.
Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar veya kendiliğinden çöken, heyelan, su baskını, yangın ve benzeri nedenlerle ağır hasar gören ya da ağır hasar riski bulunan bölgelerde özel prosedür uygulanabiliyor.
Bu yöntemde normal kentsel dönüşüm sürecine kıyasla çok daha kısa süreler ve doğrudan kamu müdahalesi öngörülüyor. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının açıklamasına göre bazı işlemler maliklerin muvafakati aranmadan yürütülebiliyor ve yeni yapılaşmaya ilişkin hak sahipliği ile değerleme işlemleri Başkanlık tarafından gerçekleştirilebiliyor.
Dolayısıyla standart riskli yapı dönüşümü ile 6/A uygulamasının birbirinden ayrılması gerekiyor.
Kentsel dönüşümde mülk sahibinin en önemli hakları neler?
Bir malik açısından sürecin en kritik hakları özetle şöyledir:
- Yapının risk durumunun yetkili kurum tarafından tespit edilmesini isteme hakkı.
- Riskli yapı tespitine süresi içinde itiraz etme hakkı.
- Yeni proje hakkında yapılacak malik toplantısına katılma ve oy kullanma hakkı.
- Müteahhit teklifini ve yeni paylaşım modelini inceleme hakkı.
- Arsa payı ve bağımsız bölüm değerinin korunmasını talep etme hakkı.
- Payının satışa çıkarılması halinde satış ve değerleme işlemlerinin mevzuata uygun yürütülmesini isteme hakkı.
- Hukuka aykırı idari işlemlere karşı yargı yoluna başvurma hakkı.
- Şartları sağlanıyorsa kira yardımı, kredi faiz desteği ve diğer mali desteklerden yararlanma hakkı.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce nelere dikkat edilmeli?
Malikler açısından en kritik aşama çoğu zaman riskli yapı tespiti değil, müteahhitle yapılacak sözleşmedir.
Sözleşmede yalnızca “yeni bir daire verilecek” ibaresinin bulunması yeterli değildir. Yeni bağımsız bölümün net ve brüt metrekaresi, katı, cephesi, bağımsız bölüm numarası, otopark ve depo hakları, teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak ceza, kira desteği, teknik şartname ve teminat sistemi açıkça belirlenmelidir.
Ayrıca müteahhidin mali yapısı, daha önce tamamladığı projeler, şirketin borç ve haciz durumu ile projeyi finanse etme kapasitesi incelenmeden sözleşme imzalanması ciddi risk yaratabilir.
Sonuç: Kentsel dönüşümde “çoğunluk ne derse o olur” düşüncesi doğru değil
Kentsel dönüşüm mevzuatı dönüşümün hızlandırılması amacıyla maliklerin salt çoğunlukla karar alabilmesini sağlıyor. Ancak salt çoğunluğun bulunması, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkının tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.
Riskli yapı tespitinin usulüne uygun yapılması, tebligatların doğru gerçekleştirilmesi, malik toplantısının mevzuata uygun düzenlenmesi, yeni projenin açık biçimde ortaya konulması, anlaşmayan maliklerin paylarının gerçek değer üzerinden değerlendirilmesi ve satış prosedürünün hukuka uygun yürütülmesi gerekiyor.
Özellikle 2026 yılında getirilen toplantı prosedürüyle birlikte maliklerin bilgilendirilmesi ve karar sürecinin kayıt altına alınması daha da önem kazanmış durumda.
Kentsel dönüşüme girecek bir taşınmazda mülk sahibinin yapabileceği en büyük hata ise süreleri takip etmeden hareket etmek veya yalnızca müteahhidin sunduğu sözleşmeye güvenmek. 15 günlük itiraz veya bildirim süreleri gibi kısa süreler bazı aşamalarda doğrudan mülkiyet hakkını etkileyebilecek sonuçlara yol açabiliyor.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir taşınmaz veya uyuşmazlıkta tapu kayıtları, arsa payları, malik kararları ve sözleşmeler ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
