Konut fiyatlarındaki artış durmak bilmek bilmiyor, arttıkça artıyor. Peki bu artışın nedeni ne? Fiyatlar daha da artacak mı?

Fiyatlardaki bu artış reel fiyat artışımı? Yerli ve yabancı yatırımcıdan konut sektörüne doğrudan gerçekten çok mu yatırım ve talep var? İşin fırsatçılığını yapmaya çalışıp balon fiyat sektörü oluşturup yüksek kar peşinde olanlar mı var? Bu ve buna benzer sorular birkaç gündür zihnimi meşgul ediyor…

Konut piyasası hareketli günler yaşıyor, aynen ekonomi de yaşanan hareketlilik gibi! Ama emlak sektöründe gözle görülür inanılmaz yüksek fiyat artışları yaşanıyor, hem satış ayağında hem de kiralama ayağında… Özellikle konut satış fiyatlarında son 3-6 aylık dönemde %50 ve %60 oranlarına varan çok yüksek fiyat artışları mevcut.

Sıfır konut alımlarında yaşanan fiyat artışlarının belli ölçülerde yaşanması oldukça doğal, zira dolar kurunun yükselmesi, ham madde girdi fiyatlarındaki inşaat maliyet ve fiyat artışları ister istemez, konut fiyatlarındaki artışı belli ölçülerde kaçınılmaz kılıyor. Ama ne kadarlık bir artış olmalı? Asıl soru bu; dolar kurunun yaklaşık 1,5 yıl içindeki artışı %40 civarında yani dolar 2020 Nisan-Mayıs aylarında yaklaşık 6,95 -7,10 lira seviyelerinde gidip gelirken, bugünlerde 10 lirayı görerek ortalama %40 değer kazanırken, konutlara ne oldu da özellikle son 8-9 aylık süreçte %100’e varan hatta kimi bölge, semt ve mahallerde %150’yi aşan fiyat artışları yaşanıyor.

Ve daha da önemlisi bazı sektör temsilcileri fiyatların daha da artacağı yönünde öngörülerde bulunuyorlar. Ben ise belki yakın bir süreçte biraz daha artış yaşanabileceğini çünkü özellikle böyle beklentilerin fiyat artışlarını tetiklediğini ve balon fiyat sarmalı oluştuğunu, orta vadede 1 yıl içinde konut fiyatlarında en az %25 hatta %35 civarında düşüş öngörüyorum.

Ülkemizde, yaklaşık 1 yıl içinde ortalama 2,5 milyon konut satılmış durumda daha doğru bir ifadeyle satış işlemiyle el değiştirmiş ve bu alım-satım işlemlerinde yaklaşık 17 milyar liralık bir işlem hacmi gerçekleşmiş. Bu işlem hacmi adet miktarı elbette iyi rakam ama pandeminin en etkili olduğu 2019 yılında 1 Milyon 350 bin, 2020 yılında ise 1,5 milyon konut el değiştirdi yani satıldı. Bu satış rakamlarında yabancıların pay oranı bu yılı da baz alırsak ortalama %3-%6 arasında bir oranla yabancılara satışlar gerçekleşti.

Daha da önemlisi yabancılara yapılan satışlarda son dönemde yani bu yıl ekspertiz düzenlenmesi, kanun ve yükümlülükler vb. getirilerek yapılacak olan mevzuata aykırı ve yasak işlemlerin önüne geçirilmeye çalışıldı. Bunun sonucunda talepte bulunan birçok yabancı yatırımcı konut alım sürecinden vazgeçti veya erteledi. Bu da konut satışı yapacakların beklediği getiriyi elde edememelerine neden olmuşken, konut fiyat artışlarındaki bu yüksek artışın sadece yabancı yatırımcının çok talep etmesinden oluştuğu düşüncesi ben de çok fazla rağbet görmüyor. Hele ki şu anda bile sektörde bu iş için açılan emlak sitelerinde 600.000 civarında bir el değiştirmek yani satılmak için bekliyor. 2020 yılında bu rakam 800 Bin, 2019 yılında ise 900 Bin civarındaydı.

Olayın fırsatçılık boyutu olabilir mi? Dolar kurunun artması, maliyetlerin artması, emtia-ham madde gibi girdi fiyatlarının artmasını bir yana bırakalım. Ayrıca konut fiyatlarındaki anormal fiyat artışlarının sadece sıfır daire, emlak ve konutlarda olmadığını 2.el konutlarda aynı oranlarda inanılmaz yükseldiğini unutmayalım ve küçük bir fiyat örneği vererek ( İstanbul’da Net 25-32 m2 arası olan stüdyo tipi 1+0 Dairelerin ortalama fiyatları 300-350-400 Bin Lira gibi rakamlarla telaffuz ediliyor artık… ) diyerek konunun finansman tarafına geçeyim.

Merkez Bankası yaptığı son birkaç PPK toplantısında faizleri hatırı sayılır derecede indirdi. Bu faiz indirimleri elbette konut kredi faizlerine de yansıdı. Konut kredi faiz oranlarını bazı Katılım Bankaları %0,94-0,99 seviyelerine, Kamu Bankaları %1,29 ve bazı Özel Bankalarda %1,29-1,39 seviyelerine kadar çekti. Peki bu olumlu gelişme, ev sahibi olmak isteyen, emlak ve konut almak isteyen yatırımcıya etkisi ne oldu derseniz; sıfır veya 2.el tüm konut fiyatları son 1-2 ay içinde ortalama %20-30 oranında yükseldi. Bana göre konut fiyatlarındaki bu inanılmaz yükselişlerin, balon fiyat etkisi olduğu kanaatindeyim ve orta vadede konut fiyatlarındaki bu sert yükselişlerin aşağı yönlü ivme kazanacağını ve reel fiyat döngüsüne dönüşeceğini öngörüyorum.