Konut kiralarındaki anlaşmazlıkların artmasıyla birlikte hem ev sahiplerinin hem de kiracıların en fazla merak ettiği konuların başında tahliye şartları geliyor. “Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?”, “Kira sözleşmesi bittiğinde kiracı çıkmak zorunda mı?” ve “Ev sahibi kendim oturacağım diyerek tahliye isteyebilir mi?” soruları özellikle kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde yeniden gündeme geliyor.
Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye süreci, tarafların yalnızca sözlü taleplerine göre yürümüyor. Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin hangi durumlarda sözleşmeyi sona erdirebileceğine ve tahliye talebinde bulunabileceğine ilişkin hükümler bulunuyor. Bu nedenle ev sahibinin kiracının evi boşaltmasını istemesi tek başına tahliye için yeterli olmayabiliyor.
Üstelik kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekiyor. Peki ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir? Kira sözleşmesinin bitmesi tahliye için yeterli mi? İhtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi ve iki haklı ihtar ne anlama geliyor? İşte ev sahibi ve kiracıları yakından ilgilendiren ayrıntılar…
Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibinin yalnızca “Kiracının çıkmasını istiyorum” demesi tahliye için yeterli değil. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen şartlardan birinin oluşması ve ilgili usulün takip edilmesi gerekiyor.
Bu nedenle kiracının kira bedelini düzenli ödemesi ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda, ev sahibinin hiçbir gerekçe göstermeden istediği tarihte tahliye gerçekleştirebileceği şeklindeki düşünce gerçeği yansıtmıyor.
Tahliye sürecinde sözleşmenin niteliği, kira ilişkisinin süresi, ihtarların tarihleri, tahliye taahhüdünün bulunup bulunmadığı ve ev sahibinin ihtiyaç iddiası gibi birçok ayrıntı önem taşıyor.
Kira sözleşmesi bittiğinde kiracı çıkmak zorunda mı?
Kiracılar ve ev sahipleri arasında en sık yanlış anlaşılan konulardan biri bir yıllık kira sözleşmesinin sona ermesidir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede yazılı sürenin sona ermesi, ev sahibine tek başına kiracıyı tahliye etme hakkı vermiyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılıyor.
Kiraya veren ise sözleşme süresinin sona ermesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremiyor. Bununla birlikte kanunda 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verene, belirli bildirim sürelerine uymak şartıyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı tanınıyor.
Dolayısıyla “Kontrat bir yıllıktı, bir yıl doldu ve kiracı kesin olarak çıkmak zorunda” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değil.
Ev sahibi kendisi oturacaksa kiracıyı çıkarabilir mi?
Ev sahibinin kiralanan konuta gerçekten ihtiyaç duyması kanunda düzenlenen tahliye nedenlerinden biri.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesi kapsamında kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması halinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebiliyor.
Burada ihtiyaç iddiasının somut olay açısından gerçek ve samimi olması önem taşıyor. Yalnızca mevcut kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen bir ihtiyaç iddiası, uyuşmazlık halinde yargılamanın konusu olabiliyor.
Tahliye davasında mahkeme, olayın özelliklerini ve ileri sürülen ihtiyacın niteliğini değerlendirebiliyor.
Ev satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Kiracılı bir evin satılması, kira ilişkisinin otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmiyor. Ancak taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması halinde özel hükümler uygulanabiliyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebiliyor.
Yeni malik ayrıca dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da ihtiyaca dayalı tahliye hakkını kullanabiliyor.
Bu nedenle “Ev satıldı, kiracı hemen çıkmak zorunda” şeklinde bir kural bulunmuyor.
Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı çıkarılabilir mi?
Tahliye davalarında en önemli konulardan biri yazılı tahliye taahhüdü.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesine göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak belirtilen tarihte evi boşaltmamışsa, kiraya veren kanunda öngörülen süre içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebiliyor.
Burada taahhüdün ne zaman ve hangi şartlarda verildiği büyük önem taşıyor. Özellikle kira sözleşmesiyle birlikte alınan belgeler ile kiralananın tesliminden sonra düzenlenen tahliye taahhütleri hukuken aynı şekilde değerlendirilmeyebilir.
Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayanan uyuşmazlıklarda belgenin içeriği ve düzenlenme koşulları belirleyici olabiliyor.
Kirayı ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracının temel yükümlülüklerinden biri kira bedelini zamanında ödemek. Kiranın ödenmemesi halinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’ndaki şartlara göre hukuki yollara başvurabiliyor.
Kira borcunun ödenmemesi halinde kiracıya gerekli bildirimlerin yapılması ve kanuni sürelerin tanınması gerekiyor. Şartların oluşması halinde kira borcunun tahsiliyle birlikte tahliye de gündeme gelebiliyor.
Ancak ev sahibinin kira birkaç gün gecikti diye doğrudan eve giderek kiracıyı çıkarması veya kilidi değiştirmesi hukuki tahliye prosedürünün yerine geçmiyor.
İki haklı ihtar alan kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi durumunda gündeme gelen bir diğer düzenleme “iki haklı ihtar” olarak biliniyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinde, kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde kiraya verenin tahliye davası açabilmesine imkân tanınıyor.
Ancak iki haklı ihtara dayanan tahliyede ihtarların niteliği, hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu ve dava açma süreleri önem taşıyor. Bu nedenle her iki ihtarın bulunması otomatik olarak aynı gün tahliye gerçekleştirilebileceği anlamına gelmiyor.
Kiracının başka bir evi varsa tahliye gündeme gelebilir mi?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin başka bir konutunun bulunması da belirli şartlarda tahliye nedeni olabiliyor.
Kanuna göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmemesi halinde, belirli koşullar altında sözleşmenin sona erdirilmesi için dava açılabiliyor.
Ancak burada yalnızca kiracının herhangi bir yerde taşınmaz sahibi olması yeterli değil. Konutun bulunduğu yer, oturmaya elverişli olup olmadığı ve ev sahibinin sözleşme kurulurken bu durumu bilip bilmediği gibi şartlar önem taşıyor.
Tadilat veya yeniden inşa nedeniyle kiracı çıkarılabilir mi?
Kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı biçimde onarılması gereken durumlarda da tahliye gündeme gelebiliyor.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması gerekiyor ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse kiraya veren belirli şartlarla sözleşmeyi sona erdirebiliyor.
Burada basit boya, küçük tadilat veya günlük bakım işlemleriyle taşınmazın kullanılmasını imkânsız hale getiren esaslı çalışmalar arasında ayrım bulunuyor.
10 yılı dolduran kiracı çıkarılabilir mi?
Kamuoyunda sık sık “10 yıllık kiracı hiçbir gerekçe gösterilmeden çıkarılabilir” şeklinde ifade edilen düzenlemenin uygulanmasında süre hesabı kritik önem taşıyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi doğrudan sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 takvim yılının dolmasını değil, 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasını esas alıyor.
Bu sürenin ardından kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebiliyor.
Bu nedenle somut bir kira ilişkisinde sürenin doğru hesaplanması gerekiyor.
Ev sahibi kiracıyı zorla evden çıkarabilir mi?
Tahliye şartlarının oluşması, ev sahibine kiracıyı kendi yöntemleriyle evden çıkarma yetkisi vermiyor.
Taraflar anlaşarak kiralananın teslimini gerçekleştirebilir. Anlaşma sağlanamaması halinde ise şartlarına göre arabuluculuk, dava veya icra sürecinin işletilmesi gerekiyor.
Kiracının eşyalarını dışarı çıkarmak, konuta erişimini engellemek veya hukuki prosedürün dışında fiili yöntemlere başvurmak ayrıca hukuki ve cezai uyuşmazlıklara yol açabilir.
Tahliye davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Kira uyuşmazlıklarında önemli değişikliklerden biri 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren dava şartı arabuluculuk uygulaması oldu.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak uygulanıyor.
Adalet Bakanlığı da kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alındığını belirtiyor. Tarafların arabuluculukta anlaşamaması halinde şartları bulunuyorsa yargı yoluna başvurulabiliyor.
Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda tahliye edebilir?
Mevzuat değerlendirildiğinde ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için yalnızca kira sözleşmesinin sona ermesi yeterli olmuyor. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, geçerli tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle oluşan şartlar, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve imar ile kanunda düzenlenen diğer nedenler tahliye sürecinin dayanağını oluşturabiliyor.
Bununla birlikte her tahliye sebebinde farklı bildirim ve dava süreleri bulunabiliyor. Sürelerin kaçırılması hak kaybına neden olabileceği gibi, gerekli şartlar oluşmadan başlatılan süreç de tahliye talebinin reddedilmesine yol açabiliyor.
Bu nedenle kiracı veya ev sahibi açısından somut uyuşmazlığın sözleşme, ihtarlar, ödeme kayıtları ve diğer belgeler üzerinden değerlendirilmesi önem taşıyor. Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta ise mahkemeye başvurulmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekiyor.
