Türkiye'de sayıları her geçen gün artan kentsel dönüşüm projeleri, eski binalardaki arsa payı sorununu gün yüzüne çıkardı.
Hukukçular, aynı özellikteki dairelerin farklı arsa paylarına sahip olması nedeniyle mağduriyetlere neden olan süreçle ilgili arsa payı düzeltim davalarının mutlaka bina yıkılmadan önce açılması gerektiğine dikkat çekti.
Deprem kuşağında yer alan Türkiye'de hayati bir zorunluluk haline gelen ve son dönemde sayıları artan kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte, eski binalardaki hatalı ve haksız uygulamalar gün yüzüne çıkıyor. Özellikle 2007 yılı ve öncesinde inşa edilen yapılarda, bağımsız bölümlerin mülkiyet oranını ifade eden arsa payının adil dağıtılmaması, dönüşüm sürecinde büyük sorunlara neden oluyor. Önceki yıllarda müteahhitlerin inisiyatifine bırakılan bu paylar, binanın kat, cephe, metrekare, manzara gibi özelliklerine değil, müteahhitlerin inisiyatifine göre belirleniyordu. 2007 yılında değişen kanunla bu durum ortadan kaldırılırken, bu tarih öncesinde inşa edilen binalardaki hak sahipleri kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyetler yaşıyor.
Benzer özellikleri taşıyan mülkiyetler aynı arsa payına sahip olmadığı için kentsel dönüşüm sürecinde aynı haklara sahip olamayan kişiler hak kaybına uğruyor.
Aynı Şerefiyeye Sahip İki Daire Farklı Arsa Payına Sahip
Antalya'da emlakçılık yapan ve sahada bu mağduriyetlerle sıklıkla karşılaştıklarını söyleyen Halit Mert, “Arsa payı mülkiyet hakkının özüdür. Tüketiciler bir yeri alırken aslında arsa payını satın alır. Dolayısıyla bir gayrimenkulün devri işlemleri esnasında arsa payına bakılması gerekir. Türkiye'de 2007 yılından önce özellikle müteahhitlerin beyanına esas şekilde arsa payı dağıtımı yapılıyordu.
Müteahhit ne beyan ederse, kat mülkiyeti kurulurken de ona göre paylaştırılıyordu. Dolayısıyla kendine ait dükkan veya dairelere daha fazla arsa payı veren müteahhitler, bunları yarın öbür gün daha fazla fiyata satıyordu arsa payı yüksek diye. Bu durum binalar kentsel dönüşüme gireceği sırada ciddi problemlere sebep oluyor. Aynı katta, aynı şerefiyeye sahip iki farklı dairenin birbirinden farklı arsa payına sahip olduğu kentsel dönüşüm esnasında ortaya çıkıyor.
Bu da vatandaşlar arasında ciddi problemlere sebep oluyor" dedi.
Satın Almadan Kontrol Edin' Uyarısı
Eski tarihli yapılara dikkat çeken Halit Mert, “Biz de sahada sürekli bu durumla karşılaşıyoruz. Kanun 2007'de değişmişti ama 2010'a kadar devam ettiği yerler var. 2010 öncesi gayrimenkullerin arsa payları kontrol edilerek alım yapılırsa, diğer katlardaki diğer mülkiyetlerle aynı hakka sahip olup olmadığı kontrol edilirse vatandaşların mağduriyeti engellenmiş olur" diye konuştu.
Haksızlıklar Ortaya Çıkıyor
Sürecin hukuki boyutunu değerlendiren Avukat Emrah Taşkın ise kentsel dönüşümün zorunluluk olduğunu, ancak süreçte haksızlıkların ortaya çıktığını söyledi. Taşkın, “Tabi ülkemiz bir deprem ülkesi. Dolayısıyla kentsel dönüşüm ihtiyaç olmanın ötesinde hayatta kalmak için mutlak yapılması gereken bir işlem. Ancak kentsel dönüşümün, mülkiyet hakkını gasbetmeyecek şekilde yapılması gerekiyor.
Geçmiş yıllarda müteahhitlerin beyanıyla arsa payları belirlendiği için bazı haksızlıklar ortaya çıkıyor. Şöyle ki; sizin taşınmazınız deniz gören bir cephede olabilir, metrekare olarak çok geniş bir daire olabilir. Ancak arsa payınız düşükse siz kentsel dönüşüm sonrasında hak ettiğinizden daha düşük bir daireye, daha düşük bir alana sahip oluyorsunuz" dedi.
Bina Yıkılmadan Dava Açılması Şart
Vatandaşların bu tür durumlarda dava açması gerektiğini belirten Taşkın, “Bunun önüne geçmek adına vatandaşlarımız tapuya giderek binalarının yönetim planlarını alıp burada arsa paylarıyla diğer daireleri ve kendi dairelerini karşılaştırabilir. Bu karşılaştırma neticesinde şayet arsa paylarında eksiklik olduğunu, şerefiyeye uygun olmadığını tespit ederlerse de Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3’üncü maddesine dayalı olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak suretiyle arsa payının düzeltilmesini talep edebilir. Ancak bu davayı açarken vatandaşlarımızın şuna dikkat etmesi gerekiyor. Burada bir tespit yapılması lazım, bu tespitin yapılabilmesi için de binanın ayakta olması lazım.
O yüzden bina yıkılmadan mutlak surette bu davanın açılması gerekiyor. Eski tarihlerde müteahhit beyanıyla bu işlemler yapıldığı için daire alırken veya mevcut daireler açısından her vatandaşımızın bunu kontrol etmesinde fayda görüyoruz" diye konuştu.
