Türkiye’de konut piyasası sonbahara temkinli ancak hareketli bir görünümle girdi. Ağustos ayında toplam konut satışlarının yıllık bazda gerilemesine rağmen ipotekli satışlarda görülen artış, krediyle ev almak isteyenlerin yeniden piyasayı takip etmeye başladığını gösterdi. Yüksek fiyatlar ve finansman maliyetleri alıcıların karar süresini uzatırken, satış yapmak isteyen mülk sahipleri açısından da doğru fiyatlama ve pazarlık payı daha kritik hale geldi.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Ağustos 2026 verilerine göre Türkiye genelinde 127 bin 410 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 azalırken, ipotekli konut satışları yüzde 7,2 artarak 22 bin 131’e yükseldi. Ocak-Ağustos döneminde ise ipotekli satışlardaki artış yüzde 27,6’ya ulaştı.
Sonbaharla birlikte taşınma kararlarının yeniden gündeme gelmesi, üniversitelerin açılması, büyükşehirlerde kiralık konut arayışının artması ve yıl sonu öncesi yatırım kararlarının gözden geçirilmesi konut piyasasında yeni bir hareketlilik alanı oluşturuyor. Ancak 2026 sonbaharında piyasanın belirleyici unsuru yalnızca konut fiyatı değil; kredi koşulları, nakit ödeme gücü ve satıcının pazarlığa ne kadar açık olduğu da satışın gerçekleşmesinde belirleyici hale geliyor.
Ağustos ayında konut satışları neden geriledi?
TÜİK verilerine göre Ağustos 2026’da konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 14,7 azaldı. Geçen yıl Ağustos ayında 149 bin 440 olan toplam satış sayısı bu yıl 127 bin 410 seviyesinde gerçekleşti. Ocak-Ağustos dönemindeki toplam satış ise 950 bin 529 oldu ve yıllık bazda yüzde 6,8 geriledi.
Verilerin ayrıntısında ikinci el piyasasındaki yavaşlama dikkat çekiyor. Ağustosta ilk el konut satışları yüzde 4,5 düşerek 44 bin 378 olurken, ikinci el konut satışları yüzde 19,4 azalarak 83 bin 32’ye indi.
Buna rağmen toplam satışların yüzde 65,2’sinin ikinci el konutlardan oluşması, ikinci el piyasasının sektörün ana gövdesini oluşturmaya devam ettiğini gösteriyor.
Aylık verilere bakıldığında ise daha farklı bir tablo ortaya çıkıyor. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre Ağustos ayında bir önceki aya kıyasla ilk el konut satışları yüzde 3,5, ikinci el satışlar ise yüzde 0,7 arttı. Bu tablo, yıllık karşılaştırmada gerileme sürmesine rağmen yaz sonundan sonbahara geçişte piyasada sınırlı bir toparlanma yaşandığına işaret ediyor.
İpotekli satışlardaki artış ne anlatıyor?
Konut piyasasındaki en dikkat çekici göstergelerden biri ipotekli satışlar oldu.
Ağustosta ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 7,2 artarak 22 bin 131’e yükseldi. Ocak-Ağustos döneminde ise ipotekli satış sayısı 188 bin 813’e ulaştı. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 27,6’lık artış anlamına geliyor.
Bununla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı Ağustos ayında yüzde 17,4 seviyesinde kaldı. Yani her ne kadar kredi kullanılan işlemlerde belirgin bir artış görülse de konut piyasasındaki satışların büyük bölümü hâlâ ipotek dışı yöntemlerle gerçekleştiriliyor.
Bu durum yüksek tutarlı konut kredilerinde aylık taksitlerin hane bütçesi üzerindeki etkisinin devam ettiğini gösteriyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 10 Eylül 2026 tarihli Para Politikası Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 37 seviyesinde sabit tuttu. Gecelik borç verme faizi yüzde 40, borçlanma faizi ise yüzde 35,5 seviyesinde bırakıldı.
Dolayısıyla konut piyasasında kredi maliyetleri, sonbahar döneminde de alıcıların kararını belirleyen temel başlıklardan biri olmayı sürdürüyor.
Sonbaharda konut alıcısı neye bakıyor?
2026 sonbaharında alıcı tarafında daha seçici bir davranış öne çıkıyor.
Yüksek bütçeli bir ev alımında yalnızca satış fiyatına bakılması yeterli görülmüyor. Aidat, bina yaşı, deprem güvenliği, ulaşım imkanları, otopark, enerji giderleri ve yakın çevredeki kira bedelleri de karar aşamasında önem kazanıyor.
Özellikle yatırım amacıyla konut almak isteyenler açısından “Bu ev ne kadar değerlenir?” sorusunun yanında “Bu ev ne kadar sürede ve hangi bedelle kiraya verilebilir?” sorusu da öne çıkıyor.
Yüksek konut fiyatları nedeniyle yatırımın geri dönüş süresi uzadıkça, alıcıların lokasyon ve kira getirisi konusunda daha detaylı hesap yaptığı görülüyor.
Bu nedenle aynı mahallede dahi yeni bina, eski yapı, metroya yakınlık, otopark imkanı veya site içinde bulunma gibi özellikler fiyat makasını belirgin biçimde açabiliyor.
Satıcılar neden pazarlığa daha açık hale gelebilir?
Satılık konut ilanlarında görülen fiyat ile satışın gerçekleştiği fiyat her zaman aynı değil.
Talebin son derece güçlü olduğu dönemlerde satıcılar fiyat konusunda daha katı davranabilirken, satış süresinin uzadığı dönemlerde pazarlık alanı genişleyebiliyor.
2026’nın ilk sekiz ayında toplam konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,8 azalması, her konutun aynı hızda alıcı bulamadığını ortaya koyuyor.
Özellikle çevredeki benzer konutlara kıyasla yüksek fiyatla ilana çıkan taşınmazların satış süresi uzayabiliyor. Satışını belirli bir tarihe kadar tamamlamak isteyen mülk sahipleri ise sonbahar ve yıl sonu yaklaşırken tekliflere daha açık hale gelebiliyor.
Bu nedenle alıcı açısından yalnızca ilan fiyatını değerlendirmek yerine aynı sokak veya mahallede satılık benzer konutları karşılaştırmak önem taşıyor.
İlk el mi, ikinci el konut mu daha hareketli?
Ağustos verilerinde ilk el ve ikinci el konut satışlarının farklı hızlarda gerilediği görülüyor.
İlk el satışlar geçen yıla göre yüzde 4,5 azalırken ikinci el satışlardaki gerileme yüzde 19,4 oldu. Buna karşın ikinci el konutlar toplam satışların yaklaşık üçte ikisini oluşturmayı sürdürdü.
Yeni projelerde geliştiriciler tarafından sunulan ödeme planları, ara ödeme seçenekleri veya şirket bünyesinde oluşturulan finansman modelleri ilk el konutların satışını destekleyebiliyor.
İkinci el piyasasında ise satıcı ve alıcı arasındaki fiyat beklentisinin birbirinden uzaklaşması satış sürecini uzatabiliyor.
Alıcı yeni konutta yüksek metrekare fiyatıyla karşılaşırken, ikinci elde tadilat ve bina yaşı gibi ek maliyetleri hesaba katmak zorunda kalabiliyor.
Bu nedenle sonbaharda “sıfır mı, ikinci el mi?” tercihinin yalnızca satış fiyatına göre değil, toplam maliyet hesabına göre yapılması bekleniyor.
Konut fiyatlarında enflasyon etkisi devam ediyor
Türkiye’de Ağustos 2026 itibarıyla tüketici enflasyonu yıllık yüzde 31,51 seviyesinde gerçekleşti. TÜİK’e göre aylık enflasyon yüzde 1,84 olurken, konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar grubundaki yıllık artış yüzde 39,77’ye ulaştı.
Enflasyonist ortam konutu tasarruf aracı olarak değerlendiren yatırımcıların ilgisini canlı tutarken, hane gelirleri ile satış fiyatları arasındaki fark erişilebilirlik sorununu sürdürüyor.
Bu nedenle nominal fiyat artışı tek başına piyasanın gerçek performansını göstermiyor. Konut fiyatındaki değişimin enflasyon, kira getirisi ve alternatif yatırım araçlarının getirileriyle birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
TCMB de Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini Konut Fiyat Endeksi aracılığıyla aylık olarak izliyor ve Ağustos 2026 verilerini 16 Eylül’de yayımladı.
Yabancıya konut satışında nasıl bir tablo var?
Yabancılara yapılan konut satışlarında Ağustos ayında sınırlı bir yıllık artış kaydedildi.
TÜİK’e göre yabancılara Ağustos 2026’da 1.938 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 0,1 artış gösterdi. Ancak Ocak-Ağustos dönemindeki toplam yabancıya satış yüzde 6,3 azalarak 13 bin 141’e geriledi.
Yabancıların toplam konut satışlarından aldığı pay ise Ağustos ayında yalnızca yüzde 1,5 oldu.
En fazla konut satışı 343 adetle Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapılırken Rusya’yı 147 konutla Ukrayna ve 140 konutla İran vatandaşları izledi.
Bu rakamlar, Türkiye genelindeki konut piyasasının ana belirleyicisinin yerli alıcı olmaya devam ettiğini gösteriyor.
Sonbaharda alım-satım hareketi hızlanır mı?
Eylül ile birlikte konut piyasasında kritik bir döneme giriliyor.
Ağustos verilerindeki aylık toparlanma işareti ve ipotekli satışlardaki yıllık artış, piyasada tamamen durmuş bir talepten söz edilemeyeceğini gösteriyor. Buna karşılık toplam satışların yıllık bazda gerilemesi, alıcıların fiyat ve finansman koşullarına karşı oldukça hassas kaldığını ortaya koyuyor.
Sonbahar döneminde konut piyasasının yönü açısından kredi maliyetleri, enflasyon, fiyat beklentileri ve satıcıların pazarlık esnekliği yakından izlenecek.
Özellikle kredi faizlerinde anlamlı bir gerileme yaşanması halinde bekleyen talebin bir bölümünün satışa dönüşmesi mümkün. Buna karşılık yüksek finansman maliyetlerinin sürmesi durumunda nakit alıcıların ve yüksek peşinat kullanabilenlerin pazarlık gücünün devam etmesi beklenebilir.
2026 sonbaharında konut piyasasında yeni denge aranıyor
Mevcut veriler, konut piyasasında ne güçlü bir satış patlamasına ne de tamamen durmuş bir piyasaya işaret ediyor.
Bir tarafta yıllık bazda yüzde 14,7 gerileyen Ağustos satışları bulunurken diğer tarafta ipotekli işlemlerde yüzde 7,2’lik artış dikkat çekiyor. Ocak-Ağustos döneminde ipotekli satışların yüzde 27,6 yükselmesi ise krediyle konut almak isteyen kesimin piyasadan tamamen çekilmediğini gösteriyor.
Sonbaharda esas mücadele fiyat seviyesinden çok alıcı ile satıcının ortak noktada buluşup buluşamayacağı üzerinde şekillenecek.
Alıcı cephesinde doğru fiyatlı ve finansmanı yönetilebilir konut arayışı sürerken, satıcı cephesinde piyasa koşullarına uygun fiyat belirlemek satış süresini doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle 2026 sonbaharı, konut piyasasında hızlı fiyat kararlarından ziyade pazarlığın, finansman hesabının ve doğru fiyatlamanın öne çıktığı bir dönem olmaya aday görünüyor.
