Anayasa Mahkemesi (AYM), milyonlarca hisseli taşınmaz sahibini ilgilendiren önemli bir karara imza attı.
Paylı mülkiyette önalım hakkının kullanılmasında taşınmaz payının rayiç bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini öngören düzenleme Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edildi. Kararın dokuz ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırılırken, hisseli tapu sahiplerinin satış işlemlerinde hangi kuralların uygulanacağı yeniden gündeme geldi.
Anayasa Mahkemesi, hisseli tapu sahiplerini doğrudan ilgilendiren Türk Medeni Kanunu düzenlemesi hakkında önemli bir iptal kararı verdi.
Yüksek Mahkeme, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması sırasında satışa konu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören hükmü Anayasa’ya aykırı buldu.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihinde Anayasa Mahkemesi tarafından yapılan resmî duyuruyla kamuoyuna açıklandı.
Karar, özellikle miras yoluyla edinilen hisseli arsalar, tarlalar ve diğer taşınmazlarda pay satışlarıyla ilgili hukuki süreçler bakımından önem taşıyor.
Anayasa Mahkemesi hangi düzenlemeyi iptal etti?
Anayasa Mahkemesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında bulunan rayiç bedel düzenlemesini inceledi.
7571 sayılı Kanun’la değiştirilen düzenlemeye göre önalım hakkına konu taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi öngörülüyordu.
Yüksek Mahkeme, söz konusu fıkradaki rayiç bedel ifadesini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.
Ayrıca bu ibarenin iptali nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan fıkranın diğer bölümleri ile bağlantılı geçici düzenleme hakkında da iptal kararı verildi.
Kararın esas numarası 2026/23 olarak açıklandı.
Hisseli tapuda önalım hakkı nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki paydaşlardan birinin kendi hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara belirli koşullarla öncelikli satın alma imkânı tanıyan hukuki bir haktır.
Örneğin üç kişinin ortak olduğu bir tarlada paydaşlardan birinin hissesini ortaklık dışındaki bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlar, kanunda belirtilen şartları yerine getirerek önalım hakkını kullanabiliyor.
Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamındaki maddelerinde düzenleniyor.
Önalım hakkı, hisseli taşınmazlardaki ortaklık yapısının korunması açısından önem taşıyor.
Ancak hakkın kullanılabilmesi için kanuni sürelerin ve usul kurallarının dikkate alınması gerekiyor.
Rayiç bedel uygulaması neden iptal edildi?
Anayasa Mahkemesinin değerlendirmesinde, önalım hakkının kullanılması sırasında taşınmaz payının bedelinin nasıl belirleneceğine ilişkin düzenlemenin mülkiyet hakkı üzerindeki etkileri ele alındı.
İptal edilen hüküm, önalım davasına konu payın rayiç bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini öngörüyordu.
Yüksek Mahkeme, inceleme sonucunda düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı buldu.
Kararın sonuç kısmında yalnızca rayiç bedel ibaresi değil, bu ibarenin çıkarılmasıyla uygulanması mümkün olmayan bağlantılı hükümler de iptal edildi.
İptal kararı ne zaman yürürlüğe girecek?
Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
Bu nedenle söz konusu düzenleme 9 Kasım 2026 itibarıyla hemen yürürlükten kalkmış değil.
Dokuz aylık sürenin tamamlanmasına kadar mevcut düzenlemenin uygulanmasına ilişkin hukuki durum devam edecek.
Bu süre, kanun koyucunun Anayasa Mahkemesinin kararını dikkate alarak yeni bir düzenleme yapabilmesine de imkân tanıyor.
Hisseli tapusu olanlar şimdi ne yapmalı?
Hisseli tapu sahiplerinin öncelikle iptal kararının doğrudan bütün hisseli taşınmaz satışlarını geçersiz hale getirmediğini bilmesi gerekiyor.
Karar, belirli bir bedel belirleme yöntemine ilişkin yasal düzenlemeyi kapsıyor.
Hisseli tapu sahipleri açısından şu noktalar önem taşıyor:
- Pay satışının üçüncü bir kişiye yapılıp yapılmadığı,
- Diğer paydaşların yasal önalım hakkının bulunup bulunmadığı,
- Satışın paydaşlara bildirilme durumu,
- Önalım davası açılması için öngörülen süreler,
- Davanın açıldığı ve kararın uygulanacağı tarihte yürürlükte bulunan mevzuat.
Özellikle devam eden önalım davalarında iptal kararının etkisinin, dosyanın durumuna ve yürürlük tarihine göre değerlendirilmesi gerekiyor.
Miras kalan hisseli tarlalar da karardan etkileniyor mu?
Paylı mülkiyet kapsamında bulunan tarla, arsa, konut ve diğer taşınmazlar, kanuni önalım hakkına ilişkin düzenlemelerin konusu olabiliyor.
Bu nedenle miras yoluyla edinilmiş ve paylı mülkiyet niteliği taşıyan taşınmazlarda da karar önem taşıyabiliyor.
Ancak miras ortaklığı ile paylı mülkiyetin hukuki yapısı her zaman aynı değil.
Miras ortaklığında elbirliği mülkiyetinin devam ettiği durumlarla paylı mülkiyete geçilmiş taşınmazlar arasında farklı kurallar uygulanabiliyor.
Bu nedenle miras kalan her taşınmazın doğrudan aynı önalım kurallarına tabi olduğu düşünülmemeli.
Yeni düzenleme yapılacak mı?
Anayasa Mahkemesinin iptal kararının ardından, önalım hakkının kullanımında bedelin hangi yöntemle belirleneceğine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapılması gündeme gelebilir.
Ancak 9 Kasım 2026 itibarıyla iptal edilen hükmün yerine geçecek kesinleşmiş yeni bir düzenleme bulunmuyor.
Anayasa Mahkemesinin kararıyla verilen dokuz aylık sürenin nasıl değerlendirileceği, ilerleyen dönemde gerçekleştirilecek yasama çalışmalarına bağlı olacak.
