Kira sözleşmelerinde beş yıllık sürenin dolması, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabiliyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre belirli koşullarda kira bedelinin yeniden tespit edilmesi mümkün hâle geliyor. Ancak beş yılı dolduran kiracının otomatik olarak evden çıkarılması veya ev sahibinin kirayı istediği tutara yükseltmesi söz konusu değil. Peki, beş yıllık kiracıya ne kadar zam yapılabilir, kira tespit davası nasıl açılır ve kiracının hangi hakları korunur?
Türkiye’de son yıllarda yaşanan kira bedeli artışları, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların önemli nedenlerinden biri olmaya devam ediyor.
Özellikle aynı konutta uzun süredir yaşayan kiracılar ile mevcut kira bedelinin bölgedeki yeni kiralara göre düşük kaldığını düşünen ev sahipleri, beş yıllık sürenin sonunda hangi hukuki hakların doğduğunu araştırıyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345’inci maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi ve mahkeme tarafından tespit edilmesine ilişkin temel kuralları düzenliyor.
Beş yılı dolduran kiracının kira bedeli nasıl belirleniyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi mümkün.
Bu düzenleme kapsamında hâkim, kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE oranını dikkate almıyor.
Kiralanan taşınmazın durumu, benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi de değerlendirmeye alınıyor.
Dolayısıyla beş yıllık sürenin ardından mahkeme yoluyla belirlenecek kira bedeli, olağan yıllık TÜFE artışından farklı olabiliyor.
Ev sahibi beş yıl dolunca istediği kadar zam yapabilir mi?
Beş yıllık sürenin tamamlanması, ev sahibine kirayı tek taraflı olarak sınırsız artırma hakkı vermiyor.
Taraflar yeni kira tutarında anlaşamadığında kanunda belirtilen koşullar çerçevesinde kira tespit davası açılması gündeme gelebiliyor.
Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken emsal kiraları, taşınmazın özelliklerini ve TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını birlikte değerlendiriyor.
Bu nedenle ev sahibinin aynı bölgede daha yüksek bedelle kiralanan konutları gerekçe göstererek istediği rakamı doğrudan kiracıya uygulaması mümkün değil.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan hukuki süreçtir.
Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde mevcut kira tutarı ile benzer taşınmazların kira bedelleri arasında önemli fark oluştuğunda gündeme gelebiliyor.
Mahkeme, dosyanın özelliklerine göre taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, kullanım durumunu ve çevredeki benzer konutların kira bedellerini değerlendirebiliyor.
Gerekli görülen durumlarda bilirkişi incelemesinden yararlanılabiliyor.
Bu davaların görülmesinde görevli mahkeme, kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 345’inci maddesi, kira tespit davasının açılma zamanı ile mahkeme kararının hangi döneme uygulanacağını düzenliyor.
Kanuna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor.
Ancak mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin belirli bir kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için zamanlama önem taşıyor.
Kural olarak davanın yeni kira döneminden en geç 30 gün önce açılması veya kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması gerekiyor.
Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde ise kanunda düzenlenen farklı bir uygulama söz konusu olabiliyor.
Bu nedenle dava tarihi, sözleşmenin içeriği ve bildirim süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Beş yıllık kiracı evden çıkarılabilir mi?
Kira sözleşmesinin beş yılı doldurması, tek başına tahliye sebebi değil.
Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliye edilebileceği durumları ayrıca düzenliyor.
Ev sahibinin gerçek ve samimi konut ihtiyacı, kanunda belirtilen koşullarla yeniden inşa veya esaslı onarım, geçerli tahliye taahhüdü ve kira borcunun ödenmemesine ilişkin belirli hukuki süreçler tahliye nedenleri arasında bulunabiliyor.
Ancak bu durumların her biri ayrı koşullara ve usullere tabi.
Dolayısıyla ev sahibinin yalnızca beş yıllık sürenin dolduğunu belirterek kiracıyı doğrudan evden çıkarması mümkün değil.
Kiracı yeni kira bedelini kabul etmezse ne olur?
Kiracı ile ev sahibi yeni kira bedelinde anlaşamayabilir.
Bu durumda uyuşmazlığın hukuki yollarla çözümlenmesi gerekiyor.
Kira tespit davasında mahkeme tarafından verilen karar, belirlenen koşulların gerçekleşmesi hâlinde taraflar açısından bağlayıcı sonuçlar doğurabiliyor.
Özellikle yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı ve geçmiş dönem farklarının doğup doğmayacağı önem taşıyor.
Bu nedenle kiracıların sözleşme hükümlerini, bildirimleri ve mahkeme sürecini dikkatle takip etmesi gerekiyor.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Türkiye’de kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanıyor.
Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklar da bu kapsamda yer alıyor.
Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce, kanunda belirtilen istisnalar saklı kalmak üzere arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekiyor.
Tarafların arabuluculuk görüşmelerinde anlaşması durumunda uyuşmazlık dava açılmadan çözülebiliyor.
Anlaşma sağlanamazsa ilgili hukuki koşullar kapsamında mahkemeye başvurulabiliyor.
Beş yıllık kira sözleşmesinde örnek hesaplama
Örneğin bir kiracının aylık 15 bin TL kira ödediğini ve sözleşmenin beş yıllık değerlendirme dönemine ulaştığını varsayalım.
Aynı bölgede benzer konutların 25 bin TL ile 30 bin TL arasında kiraya veriliyor olması, mahkemenin doğrudan bu tutarlardan birini belirleyeceği anlamına gelmiyor.
Mahkeme, taşınmazın özelliklerini, emsal bedelleri, TÜFE değişimini ve hakkaniyeti değerlendirerek sonuca ulaşıyor.
Bu nedenle yalnızca çevredeki ilanlara bakarak kesin bir kira tespit tutarı hesaplamak mümkün değil.
Kiracıların dikkat etmesi gereken haklar
Beş yıllık sürenin ardından kiracının mevcut hukuki korumaları tamamen ortadan kalkmıyor.
Ev sahibinin kira artışı talebi ile tahliye talebi, birbirinden farklı hukuki süreçler olarak değerlendiriliyor.
Ayrıca kiracıların kira ödemelerini belgelendirmesi, sözleşmelerini saklaması ve kendilerine gönderilen yazılı bildirimleri dikkatle incelemesi önem taşıyor.
Ev sahipleri açısından da kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilirken kanunda belirtilen usul ve sürelerin gözetilmesi gerekiyor.
10 yıllık kiracı kuralı ile 5 yıllık kira tespiti aynı mı?
Kamuoyunda sıklıkla karıştırılan iki düzenleme, beş yıllık kira tespiti ile on yıllık uzama süresine ilişkin kurallar.
Beş yıllık düzenleme, belirli koşullarda kira bedelinin yeniden belirlenmesini ilgilendiriyor.
On yıllık uzama süresine ilişkin düzenleme ise Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde yer alıyor ve sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin farklı koşulları düzenliyor.
Bu iki sürenin aynı hukuki sonucu doğurduğu düşünülmemeli.
Beş yıllık kira süresinin dolması, tek başına ev sahibine koşulsuz tahliye hakkı tanımıyor.
Ev sahibi ve kiracılar için yeni dönemde ne önemli?
Uzun süreli kira sözleşmelerinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda sözleşmenin başlangıç tarihi, artış hükümleri, yapılan bildirimler ve taşınmazın özellikleri belirleyici oluyor.
Beş yıllık sürenin tamamlanmasının ardından kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi mümkün olsa da her konut için otomatik ve sabit bir zam oranı bulunmuyor.
Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların kira tespitine ilişkin haklarını, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlükteki hükümleri çerçevesinde değerlendirmesi gerekiyor.
