Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 2024 Kasım ayı enflasyon artış oranı açıklandı. Bir önceki yılın aynı ayına göre 12 aylık enflasyon artış oranı doğrultusunda da 2024 aralık ayı kira artış oranı açıklandı.
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. Maddesinin belirleyici olduğunu ifade eden İKÜ Hukuk Fakültesi Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural, “Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde taraflar yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranını TBK Madde 344’e göre belirleyebilir. Ancak taraflarca belirlenen artış oranı bu maddede belirlenen ‘bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir’. TÜİK’in enflasyon verileri ile açıkladığı kira zammı yüzde 60.45’dir” dedi.
Dr. Öğr. Üyesi Ural, tarafların kira sözleşmelerinin enflasyon oranının altında ya da üstünde kaldığı durumlarda izlenecek yolu ise şöyle özetledi:
“Taraflar kira sözleşmesinde bu oranın altında örneğin yüzde 15 gibi bir oran belirlemiş iseler bu oran geçerlidir. Kanuni oran uygulanmayacaktır. Fakat örneğin yüzde 70 gibi kanuni oranın üzerinde bir oran belirlenmiş ise kanuni oran olan yüzde 60.45 olarak uygulanacaktır.”
Kiracılar belirlenen oranın altında bir zam yaparak kira bedellerini eksik ödemeleri durumunda, kiraya verenin TBK m. 315 gereğince kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 (otuz), diğer kira sözleşmelerinde 10 (on) günlük ödeme süresi vermesi gerektiğine dikkati çeken Dr. Öğr. Üyesi Ural, sürenin sonunda bedel ödenmediği takdirde kira sözleşmesini feshedebileceğini belirtti. Dr. Öğr. Üyesi Ural;
“Bu yolu ihtar çekmek suretiyle daha sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı dava ile kullanabilir. Ödenmeyen ya da eksik kira bedellerinin tahsili için icra takibi de yapılabilir. Kiracı kendisine tanınan sürede (Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün, diğer kira sözleşmelerinde 10 gün) kira bedellerini öderse kiraya veren sözleşmeyi feshedemez fakat yapmış olduğu ihtar bir haklı ihtar olarak değerlendirilir.”
‘SÜREÇ İŞLETİLEREK TAHLİYE GERÇEKLEŞTİRİLEBİLİR’
Bir kira yılında iki haklı ihtar olması durumunda kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’na göre, ‘iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma’ hakkının bulunduğunu kaydeden Dr. Öğr. Üyesi Ural açıklanan enflasyon verisinin ardından ev sahiplerinin ve kiracıların yasal hakları ve yükümlülüklerini ise şöyle özetledi:
“Enflasyon üstünde zam talebinde bulunan ev sahiplerine karşı kiracılar, belirlenen kira artış oranının üzerinde bir talep ile karşılaştıkları durumda, bunu yerine getirmek zorunda değiller. Kiracılar kanuni artış oranı üzerinden zam yaparak kira bedellerini ödeyebilirler. Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural, kiracılardan ev sahiplerine yönelik enflasyon altında zam teklifi durumunda ise ev sahiplerinin yasal haklarına ilişkin şunları söyledi: “Kiraya verenler de enflasyonun altında bir oranı kabul etmek zorunda değiller, kiracının eksik ödeme yapması kiracı açısından tahliye riskini taşımaktadır. Zira eksik ödenen kira bedellerine karşı yukarıda belirtmiş olduğumuz, süreç işletilerek tahliye gerçekleştirilebilir.”
‘E-DEVLET KİRA SÖZLEŞMESİ İSPAT NİTELİĞİNDE’
Kasım ayı itibarıyla yeni kira kontratı yapacak ev sahiplerinin e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi akdedebildiklerini belirten Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural yeni başlanan bu uygulamaya ilişkin ise şunları söyledi:
“Taşınmaz sahibi gerçek kişiler E-Devlet ‘Kira Sözleşmesi İşlemleri’üzerinden sözleşme hazırlayabileceklerdir. Hazırlanan sözleşme, kiracı tarafından yine e-Devlet Kapısı üzerinden onaylanarak tamamlanacaktır. Bu uygulama sözleşmenin geçerlilik şartı olmamakla birlikte ispat kolaylığı ve vergi hukuku açısından önem arz etmektedir.” Metni Kopyala
