İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Fatih Gündoğdu, Anayasa Mahkemesi’nin 6 Kasım tarihli Resmi Gazetede yayımlanan iptal kararını değerlendirdi.
Doç. Dr. Gündoğdu, “Hisseli taşınmazda paydaşlardan biri payını ortakların dışında birine satarsa, diğer paydaşlar dava açarak bu payı kendileri alabilir. Bu hakka önalım, eski Kanun’daki ifadesiyle şufa hakkı diyoruz” dedi.
Rayiç bedel kuralının neden getirildiğini açıklayan Doç. Dr. Gündoğdu, “25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, yani 11’inci Yargı Paketi, önemli bir değişiklik getirdi. Buna göre payı almak isteyen paydaş, payı artık tapuda yazan satış fiyatını değil, mahkemenin belirleyeceği güncel piyasa değerini, yani rayiç bedeli ödeyecekti. Bu kural değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanacaktı. Değişikliğin amaç, uygulamada sık karşılaşılan bir duruma son vermekti. Taşınmaz satışlarında taraflar, daha az tapu harcı ödemek için çoğu zaman tapuya gerçek satış bedelinin altında bir bedel yazıyor. Eski kurala göre önalım hakkını kullanan paydaşlar da tapuda yazan bu düşük bedeli ödeyerek payı alıcının elinden alabiliyordu. Sonuçta gerçekte yüksek fiyat ödemiş olan alıcı zarar ediyor, paydaş ise payı değerinin çok altında ediniyordu” diye konuştu.
Doç. Dr. Gündoğdu, “Eski kuralın alıcıyı mağdur ettiği tek durum bu değildi. Önalım davası satıştan uzun süre sonra açabiliyor, alıcı da mahkemeye yatırılan parayı ancak dava kesinleşince alabiliyordu. Bu yüzden tapuya gerçek fiyat yazan dürüst alıcı bile yıllar önce ödediği parayı enflasyon karşısında değer kaybetmiş olarak geri alabiliyordu. Rayiç bedel kuralı bu durumlarda alıcıyı korumayı amaçlıyordu. Ne var ki yeni kural da başka bir sorun doğurdu: Tapuya düşük bedel yazılmasının sorumlusu, çoğu zaman daha az tapu harcı ve vergi ödemek için bunu bilerek yapan satıcı ile alıcının kendisidir. Rayiç bedel kuralı, devlete düşük bedel bildiren alıcının, önalım davasında diğer paydaşlardan taşınmazın gerçek değerini almasının yolunu açtı. Öte yandan eski kural da kusursuz değildi: düşük bedel beyanından Devlet değil, payı değerinin altında alan paydaş kazançlı çıkıyordu. Kısacası iki kural da taraflardan birini diğerine karşı daha fazla koruyordu; kanun koyucu ise tercihini alıcıdan yana kullandı. Daha dengeli bir çözüm şu olabilir: Tarafların gerçekten ödediği bedel esas alınmalı, bu bedel aradan geçen süre için güncellenmeli ve düşük bedel beyanı ortaya çıktığında durumun vergi dairesine bildirilmelidir” ifadelerini kullandı.
‘KARAR OYÇOKLUĞUYLA ALINDI’
Anayasa Mahkemesi kuralının neden iptal edildiği hakkında bilgiler veren Doç. Dr. Gündoğdu, “Anayasa Mahkemesi bu kuralı mülkiyet hakkına aykırı buldu. Mahkemeye göre önalım hakkı kullanan paydaş, alıcının yerine geçer. Satışın şartları, özellikle de fiyat olduğu gibi korunmalıdır. Rayiç bedel kuralı ise satıcı ile alıcının anlaştığı fiyatı bir kenara bırakıyor ve onun yerine mahkemenin belirlediği fiyatı koyuyordu. Bu durumda alıcı, ödediğinden fazla para alırsa haksız kazanç elde edebiliyor, ödediğinden az alırsa zarara uğrayabiliyordu. Payı almak isteyen paydaş da ne kadar ödeyeceğini ancak davanın sonunda öğrenebiliyordu. Mahkeme bu nedenlerle taraflar arasında adil bir denge kurulmadığına karar verdi. Bu arada karar oyçokluğuyla alındı. Azınlıkta kalan 4 üye, rayiç bedelin her iki tarafı da koruyan bir yöntem olduğunu belirterek karşı oy kullandı” diye konuştu.
Doç. Dr. Gündoğdu, kararın sonuçlarını şöyle sıraladı:
“İptal hemen yürürlüğe girmiyor. Mahkeme kuralın birden ortadan kalkmasının hukuki bir boşluk yaratacağını belirtti ve iptalin 9 ay sonra 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girmesine karar verdi.
“Bu tarihe kadar mevcut kural geçerli. Önalım davalarında, eski davalar dahil olmak üzere, rayiç bedel uygulanmaya devam edecek.
“Kesinleşmiş kararlar etkilenmeyecek.
“İptal kararıyla önalımda payın bedelinin nasıl belirleneceğini ve mahkemeye nasıl yatırılacağını düzenleyen fıkraların tamamı yürürlükten kalkacak. Dokuz aylık süre, bu boşluğun yasal bir düzenlemeyle doldurulabilmesi için tanındı.”
